Beschlüsse in der WEG: Mehrheiten, Umlaufbeschluss und Beschluss-Sammlung

Beschluss	Erforderliche Mehrheit	Grundlage
Wirtschaftsplan (Vorschüsse), Jahresabrechnung (Nachschüsse)	einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen	§ 25 Abs. 1, § 28 WEG
Erhaltungsmaßnahmen (Reparatur, Instandsetzung)	einfache Mehrheit	§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderung	einfache Mehrheit	§ 20 Abs. 1 WEG
… und die Kosten sollen alle tragen	mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile (nicht bei unverhältnismäßigen Kosten), oder die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit	§ 21 Abs. 2 WEG
Abweichende Kostenverteilung für einzelne Kosten	einfache Mehrheit	§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Rein virtuelle Versammlungen zulassen	mindestens 3/4 der abgegebenen Stimmen	§ 23 Abs. 1a WEG
Verwalter bestellen oder abberufen	einfache Mehrheit	§ 26 WEG
Änderung der Gemeinschaftsordnung	Vereinbarung aller Eigentümer (außer bei Öffnungsklausel)	§ 10 WEG

Enthaltungen zählen nicht als abgegebene Stimmen; gezählt werden nur Ja- und Nein-Stimmen, soweit die Gemeinschaftsordnung nicht wirksam etwas anderes regelt. Beim Umlaufbeschluss, der grundsätzlich die Zustimmung aller braucht, ersetzt eine Enthaltung die Zustimmung nicht. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es seit 2020 nicht mehr.

Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Gehört eine Wohnung mehreren, können sie die Stimme nur gemeinsam abgeben. Viele Gemeinschaftsordnungen regeln das anders, etwa mit Stimmen nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder je Einheit (Objektprinzip). Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung vor jeder Versammlung erspart Streit über das Ergebnis.

Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist grundsätzlich nur, wen einer der drei Fälle des § 25 Abs. 4 WEG trifft: ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm, ein Rechtsstreit gegen ihn oder eine rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG. Eigeninteresse allein schließt niemanden aus. Wer einen Antrag stellt, darf über ihn mitstimmen.

Ohne Versammlung kommt ein Beschluss zustande, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, eine E-Mail genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wer nicht antwortet, verhindert den Beschluss.

Für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft vorher beschließen, dass im Umlauf die Mehrheit reicht (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das hilft, wenn die Versammlung über eine Reparatur entscheiden will, das Angebot aber noch fehlt.

Ein Umlauf braucht eine klare Frist und einen genauen Beschlusstext. Zustande kommt der Beschluss erst, wenn das Ergebnis festgestellt und allen mitgeteilt ist (BGH, Urteil vom 06.07.2018, V ZR 221/17). Eine bedingte Feststellung wie „angenommen, falls bis zum 15. niemand widerspricht“ genügt nicht.

Für bestimmte bauliche Veränderungen kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft sie ihm gestattet (§ 20 Abs. 2 WEG). Das gilt für angemessene Maßnahmen

1. für Menschen mit Behinderungen,
2. zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox),
3. zum Einbruchschutz,
4. zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser),
5. zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerk), seit dem 17.10.2024.

Die Gemeinschaft entscheidet dann nicht mehr über das Ob, sondern über das Wie: Befestigung, Optik, Leitungsführung, Fachbetrieb. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG).

Wer ein Balkonkraftwerk oder eine Wallbox möchte, beschreibt das Vorhaben in Textform (Gerät, Anbringungsort, Befestigung, Leitungsweg) und schickt die Beschreibung an den Verwalter oder den Einladenden. Dann kann es als konkreter Tagesordnungspunkt auf die nächste Versammlung.

Muster: Gestattung eines Steckersolargeräts
Frau/Herrn [Name], Eigentümer/in der Wohnung Nr. [x], wird gestattet, auf eigene Kosten ein Steckersolargerät an der Außenseite der Balkonbrüstung ihrer/seiner Wohnung anzubringen, und zwar nach dem Antrag vom [Datum], der dem Protokoll als Anlage beigefügt ist (Gerät, [Anzahl] Module mit den Maßen [ ], Wechselrichter höchstens [800] VA, Befestigung ohne Durchbohrung der Brüstung, Leitungsführung). Die Anbringung erfolgt fachgerecht und sturmsicher; Unterhaltung, Versicherung und späterer Rückbau obliegen der Eigentümerin / dem Eigentümer, ebenso ein vorübergehender Abbau auf eigene Kosten, wenn Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ihn erfordern. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet sie/er.

Anfechtbar ist ein Beschluss mit Fehlern in Form oder Inhalt, etwa nach einer verspäteten Einladung oder zu einem Thema, das nicht auf der Tagesordnung stand. Er gilt, bis ein Gericht ihn aufhebt. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Danach ist der Beschluss bestandskräftig.

Nichtig ist ein Beschluss nur bei besonders schweren Fehlern, etwa wenn der Gemeinschaft die Kompetenz fehlt, über die Sache zu beschließen, oder wenn er gegen zwingendes Recht verstößt. Er ist dann von Anfang an unwirksam.

Die Kosten einer Beschlussklage sind nach dem BGH Kosten der Verwaltung, die grundsätzlich alle Eigentümer tragen, anteilig auch ein Kläger, der gewonnen hat (Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23). Die Gemeinschaft kann per Beschluss eine andere Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wer Beschlüsse sorgfältig formuliert, spart allen Prozesskosten.

Was hineingehört (§ 24 Abs. 7 WEG):

• der Wortlaut der in der Versammlung verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung,
• der Wortlaut der Umlaufbeschlüsse mit Ort und Datum der Verkündung,
• die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in Beschlussklagen mit Datum, Gericht und Parteien.

Wie: fortlaufend eingetragen und nummeriert, und zwar unverzüglich, in der Praxis innerhalb weniger Tage. Eine Zusammenfassung reicht nicht, es zählt der Wortlaut. Ob als Ordner oder als Datei ist gleich, solange jeder Eigentümer Einsicht nehmen kann.

Wer: der Verwalter, ohne Verwalter der Vorsitzende der jeweiligen Versammlung, sofern die Eigentümer niemand anderen bestimmt haben (§ 24 Abs. 8 WEG).

Wozu: Beschlüsse binden auch spätere Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen. Eine Ausnahme gilt für Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung beruhen; sie wirken gegen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Käufer, Notare und finanzierende Banken fragen deshalb nach der Beschluss-Sammlung. Ist sie lückenhaft, verzögert das den Verkauf, und im Streit fehlt der Nachweis.