Auf einen Blick
Ja, eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf ohne Verwalter auskommen. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinen vor. Die Arbeit bleibt allerdings: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Beschluss-Sammlung und die Erhaltung des Hauses liegen dann bei den Eigentümern selbst. Für kleine Häuser gibt es eine Erleichterung. Bestellt eine Gemeinschaft mit weniger als neun Sondereigentumsrechten einen Miteigentümer zum Verwalter, muss er nicht zertifiziert sein, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Inhalt
- Ist ein Verwalter Pflicht?
- Die Ausnahme für Gemeinschaften unter neun Einheiten
- Zwei Modelle: echte und unechte Selbstverwaltung
- Welche Pflichten bleiben
- Wer die WEG nach außen vertritt
- Checkliste für den Start in die Selbstverwaltung
- Muster: Beschluss zur Bestellung eines Miteigentümers
- Selbstverwaltung mit wegportal24
Anlass sind meist die Kosten. Nach dem Branchenbarometer des Verwalterverbands VDIV, einer Befragung unter Verwaltungen, lag die Vergütung für WEG-Verwaltung 2025 im Schnitt bei 29,12 € je Einheit und Monat. Für 2026 planen die Verwaltungen 31,77 €, also gut 9 % mehr. Häuser mit vier oder sechs Wohnungen nehmen viele Büros gar nicht mehr an.
Ist ein Verwalter Pflicht?
Nein. Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst (§ 18 Abs. 1 WEG). Einen Verwalter kann sie bestellen (§ 26 WEG), sie muss es nicht.
Jeder Eigentümer hat aber einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG seit dem 1. Dezember 2023 auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a WEG). Verlangt ein Eigentümer das, kommt die Gemeinschaft in der Regel nicht daran vorbei.
Häufiger Irrtum: „Ab neun Einheiten ist ein Verwalter Pflicht.“ So steht es nicht im Gesetz. Die Neun-Einheiten-Grenze regelt nur, wann ein Miteigentümer als Verwalter ohne Zertifikat auskommt.
Die Ausnahme für Gemeinschaften unter neun Einheiten
Ein Zertifikat ist nur entbehrlich, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG):
| Bedingung | Was das heißt |
|---|---|
| Weniger als 9 Sondereigentumsrechte | Wohnungen und Teileigentum zählen mit, etwa ein Laden oder ein Tiefgaragenstellplatz mit eigenem Grundbuchblatt. Ein bloßes Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zählt nicht. |
| Ein Wohnungseigentümer ist Verwalter | Ein externer Dienstleister zählt nicht, ebenso wenig ein Bekannter, dem im Haus nichts gehört. |
| Weniger als ein Drittel verlangt einen zertifizierten Verwalter | Gezählt wird nach Köpfen. Bei sechs Eigentümern reichen zwei, um die Ausnahme zu beenden. |
Fällt eine Bedingung weg, gilt der Grundsatz: Wer einen zertifizierten Verwalter verlangt, bekommt ihn.
Zwei Modelle: echte und unechte Selbstverwaltung
Echte Selbstverwaltung (verwalterlose WEG). Niemand ist zum Verwalter bestellt, alle Eigentümer entscheiden und handeln gemeinsam. In einem Haus mit drei Parteien, die sich gut verstehen, kann das funktionieren. Schwerfällig wird es, sobald die Gemeinschaft nach außen auftreten muss, bei der Bank oder gegenüber einem Handwerker: Dann müssen alle mitwirken.
Rechtlich hat dieses Modell eine Schwachstelle. Die Ausnahme vom zertifizierten Verwalter setzt voraus, dass ein Eigentümer bestellt ist. Nach dem Wortlaut von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG greift sie in einer Gemeinschaft ganz ohne Verwalter nicht. Dann kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, egal wie klein das Haus ist. Eine Gerichtsentscheidung, die sehr kleine Gemeinschaften ohne Verwalter davon ausnimmt, ist uns nicht bekannt.
Unechte Selbstverwaltung (Eigentümer als Verwalter). Die Gemeinschaft bestellt einen Miteigentümer per Beschluss zum Verwalter (§ 26 Abs. 1 WEG), mit oder ohne Vergütung. Er hat dann die Befugnisse eines Verwalters (§ 27 WEG) und vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG). Für die meisten kleinen WEGs ist das der praktikablere Weg.
Halten Sie Aufgaben, Vergütung und Laufzeit in einem kurzen Verwaltervertrag fest, und klären Sie, ob eine Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung für den Eigentümer-Verwalter sinnvoll ist. Bestellt werden darf er für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Abberufen kann ihn die Gemeinschaft jederzeit (§ 26 Abs. 3 WEG).
Welche Pflichten bleiben
Ob mit oder ohne Verwalter, diese Aufgaben gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung:
- Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr und Beschluss über die Hausgeld-Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) → Wirtschaftsplan erstellen
- Jahresabrechnung mit Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG), dazu der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) → Jahresabrechnung erstellen
- Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) → Erhaltungsrücklage & Sonderumlage
- Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG)
- Erhaltung von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen, dazu Prüfpflichten wie Rauchmelderwartung oder Legionellenprüfung
- Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG) → Versammlung einberufen
- Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7, 8 WEG) → Beschlüsse & Beschluss-Sammlung
- Hausgeld einziehen und Rückstände verfolgen → Hausgeld berechnen & mahnen
Wer die WEG nach außen vertritt
Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Den Auftrag an den Dachdecker oder die Kontoeröffnung müssen dann grundsätzlich alle mittragen. Macht die verwalterlose Gemeinschaft Ansprüche gegen einen Eigentümer geltend, vertreten sie die übrigen Eigentümer gemeinsam; bleibt nur einer übrig, etwa in der Zweiergemeinschaft, vertritt er sie allein. Einen Beschluss über die Klage braucht es dafür nicht (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 180/21; für Unterlassungsansprüche ebenso BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 6/23).
Viele kleine Gemeinschaften bestellen deshalb einen Miteigentümer zum Verwalter. Dann gibt es eine Person, die unterschreiben darf, und alle anderen wissen, wer zuständig ist. Die Kontrolle bleibt bei der Versammlung, die ihn jederzeit abberufen kann.
Das Konto lautet auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gelder der Gemeinschaft haben auf einem Privatkonto nichts verloren.
Checkliste für den Start in die Selbstverwaltung
- Entscheiden: echte Selbstverwaltung oder Eigentümer als Verwalter?
- Versammlung einberufen und beschließen: Verwalterbestellung, Vergütung, gegebenenfalls Verwaltungsbeirat.
- Konto auf den Namen der Gemeinschaft einrichten und Zugriffsrechte klären.
- Unterlagen vollständig übernehmen: Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Verträge, Versicherungen, letzte Abrechnungen.
- Wirtschaftsplan für das laufende oder kommende Jahr aufstellen und beschließen.
- Termine anlegen: Prüfpflichten, Versicherungsfälligkeiten, Versammlung, Abrechnung.
- Werkzeug wählen: Tabellenkalkulation und Ordner oder eine Software, die Fristen und Rechenwege kennt.
Muster: Beschluss zur Bestellung eines Miteigentümers
TOP 3 – Bestellung eines Verwalters
Die Eigentümer bestellen Frau/Herrn [Name], Eigentümer/in der Wohnung Nr. [x], mit Wirkung ab dem [Datum] für die Dauer von [bis zu fünf] Jahren zur Verwalterin/zum Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift]. Die Vergütung beträgt [Betrag] € pro Monat / Die Tätigkeit erfolgt unentgeltlich; notwendige Auslagen werden gegen Beleg erstattet. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats / Frau/Herr [Name] wird ermächtigt, den Verwaltervertrag nach dem der Einladung beigefügten Entwurf im Namen der Gemeinschaft abzuschließen.
Legen Sie der Einladung den Vertragsentwurf bei, damit jeder weiß, worüber er abstimmt. Wirksam wird die Bestellung, sobald der Gewählte sie annimmt.
In der Praxis
Selbstverwaltung mit wegportal24
wegportal24 richtet sich an Gemeinschaften mit 2 bis 12 Einheiten, die sich selbst verwalten. Im Portal erstellen Sie Wirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne, verfolgen das Hausgeld in offenen Posten und mahnen Rückstände in drei Stufen. Die Jahresabrechnung entsteht mit Vermögensbericht, die Einladung zur Versammlung prüft ein Fristenrechner. Jeden gefassten Beschluss trägt das Portal in die Beschluss-Sammlung ein. Wer bei Verwaltungsfragen eine fachkundige Rückmeldung möchte, wählt den Tarif Verwalter-Plus mit Ticket-Weg zu einem zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG. Das ist keine Rechtsberatung, und eine Antwortzeit wird nicht zugesagt. Einrichten und Ansehen kostet nichts.
Häufige Fragen
Dürfen wir ohne Verwalter auskommen, auch mit 10 Wohnungen?
Ja, solange kein Eigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangt. Verlangt es jemand, hat er darauf einen Anspruch, und zwar auf einen zertifizierten Verwalter. Ohne Zertifikat geht es nur, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, einen Miteigentümer zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Braucht ein Miteigentümer, der die eigene WEG verwaltet, eine Gewerbeerlaubnis?
Eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht nur, wer gewerbsmäßig verwaltet. Miteigentümer, die ihre eigene Gemeinschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht unentgeltlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung verwalten, brauchen nach Auskunft der IHK keine Erlaubnis. Entscheidend ist, wie die Tätigkeit tatsächlich ausgeübt wird. Bei einer Vergütung mit Gewinnabsicht oder bei mehreren Gemeinschaften sollten Sie das mit Ihrer IHK klären.
Wer beruft die Versammlung ein, wenn es keinen Verwalter gibt?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein Eigentümer, den die Gemeinschaft per Beschluss dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG). Gibt es niemanden davon, bleibt die Vollversammlung, zu der alle Eigentümer erscheinen und mit der Beschlussfassung einverstanden sind, oder ein allstimmiger Umlaufbeschluss, der einen Eigentümer zur Einladung ermächtigt.
Haftet ein Eigentümer-Verwalter persönlich?
Für Pflichtverletzungen haftet er wie jeder Verwalter. Eine klare Aufgabenbeschreibung, eine ordentliche Dokumentation und eine passende Versicherung senken das Risiko.