Kosten der Hausverwaltung: Was die WEG-Verwaltung 2026 kostet

Was eine Verwaltung kostet, hängt von Größe, Region und Leistungsumfang ab, und Angebote lassen sich schwer vergleichen, weil die einen netto und die anderen brutto rechnen. Dieser Artikel ordnet die aktuellen Zahlen ein, rechnet ein Beispiel für sechs Wohnungen durch, vergleicht mit der Selbstverwaltung und zeigt, was in einer Vergütungsvereinbarung stehen sollte.

Eine Verwaltungsvergütung hat fast immer zwei Teile:

• Grundvergütung: ein fester Betrag je Einheit und Monat für die Grundleistungen. Dazu gehören in der Regel die gesetzlichen Aufgaben: eine ordentliche Versammlung im Jahr, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht, Hausgeldverwaltung, Beschluss-Sammlung, laufende Verwaltung und Notmaßnahmen (§§ 24, 27, 28 WEG). Einen Überblick gibt der Artikel zu den Aufgaben der Hausverwaltung.
• Sondervergütungen: zusätzliche Beträge für Leistungen, die über das Grundpaket hinausgehen, als Stundensatz oder Pauschale.

Manche Verwaltungen verlangen außerdem einen Mindestbetrag je Anlage, unabhängig von der Zahl der Einheiten. Für kleine Häuser ist das oft der entscheidende Posten. Die Vergütung für die Verwaltung des Sondereigentums, also der vermieteten Wohnung, ist ein eigener Vertrag des einzelnen Eigentümers und gehört nicht zu den Kosten der Gemeinschaft.

Zwei aktuelle Erhebungen liefern belastbare Zahlen:

Erhebung	Ergebnis
VDIV-Branchenbarometer 2026 (Befragung unter Verwaltungen, 1.078 Teilnehmer)	WEG-Verwaltung 2025: im Schnitt 29,12 € netto je Einheit und Monat (+2,7 %); Mietverwaltung 30,19 €. Für 2026 angestrebte Regelvergütung: 31,77 € (+9,1 %).
Verwalterentgeltstudie 2026 von BVI und IVD (Center for Real Estate Studies)	Neuverträge in der WEG-Verwaltung: Basissätze zwischen 29,75 € und 47,60 € brutto je Einheit und Monat, je nach Größe. Bei Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen sie rund 38 % unter denen von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten.

Die Zahlen sind nicht direkt vergleichbar: Das Branchenbarometer nennt Durchschnittswerte aller Verträge, die Entgeltstudie Basissätze für neue Verträge, und Neuverträge liegen nach der Studie im Schnitt fünf Euro netto über Bestandsverträgen. Beide zeigen aber dieselbe Richtung: Verwaltung wird teurer, und kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr als große.

Hinzu kommt der Mangel. Schon 2024 gaben nach dem VDIV-Branchenbarometer 43 % der Verwaltungen an, eine Mindestobjektgröße zu haben. Wer ein Haus mit vier oder sechs Wohnungen verwaltet haben will, findet oft gar kein Angebot. Was dann zu tun ist, steht im Artikel Keine Hausverwaltung gefunden.

Nach der Verwalterentgeltstudie 2026 werden in der WEG-Verwaltung vor allem diese Leistungen gesondert vergütet:

• bauliche Maßnahmen, etwa Ausschreibung, Vergabe und Überwachung einer Sanierung,
• Veräußerungszustimmungen, wenn die Gemeinschaftsordnung für den Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters verlangt (§ 12 WEG),
• gerichtliche Vertretungen, etwa in Beschlussklagen.

Je nach Vertrag kommen weitere Positionen hinzu, etwa für eine zusätzliche Versammlung, die einzelne Eigentümer verlangt haben. Prüfen Sie bei jedem Angebot, welche Leistungen im Grundpreis stecken und welche extra kosten. Ein günstiger Grundpreis mit langer Liste an Sondervergütungen kann am Ende teurer sein als ein höherer Grundpreis ohne Zuschläge.

Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen holt Angebote ein. Gerechnet mit den Zahlen der beiden Erhebungen:

Grundlage	je Einheit und Monat	im Jahr für 6 Einheiten
VDIV-Schnitt 2025, netto	29,12 €	2.096,64 €
VDIV-Schnitt 2025 zuzüglich 19 % Umsatzsteuer	34,65 €	2.495,00 €
VDIV-Plan 2026, netto	31,77 €	2.287,44 €
Entgeltstudie 2026, Basissatz brutto, untere Grenze	29,75 €	2.142,00 €
Entgeltstudie 2026, Basissatz brutto, obere Grenze	47,60 €	3.427,20 €

Sondervergütungen kommen hinzu. Weil kleine Anlagen am oberen Rand liegen, ist für sechs Wohnungen eher mit dem oberen Teil der Spanne zu rechnen, sofern sich überhaupt eine Verwaltung findet. Verwaltungen stellen ihre Vergütung in der Regel mit Umsatzsteuer in Rechnung. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer brutto.

Verwaltet sich die Gemeinschaft selbst, entfällt die Vergütung einer externen Verwaltung. Kostenlos ist die Selbstverwaltung trotzdem nicht:

• Zeit: Jemand muss Plan, Abrechnung, Versammlung und Buchhaltung übernehmen. Das ist der größte Posten, auch wenn er nicht auf einer Rechnung steht.
• Aufwandsentschädigung: Bestellt die Gemeinschaft einen Miteigentümer zum Verwalter, kann sie ihm eine Aufwandsentschädigung zahlen. Mehr im Artikel über den Verwaltervertrag.
• Versicherung: eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Eigentümer-Verwalter, wenn die Gemeinschaft sie abschließt.
• Werkzeug: Tabellenkalkulation und Ordner oder eine Software.
• Konto: Kontoführungsgebühren fallen bei jeder Verwaltung an, siehe WEG-Konto bei Selbstverwaltung.

Eine Software ersetzt keinen Verwalter, aber sie nimmt die Rechenarbeit ab und hält Fristen im Blick. Mit wegportal24 kostet das für sechs Wohnungen im Tarif Basic höchstens 720 € im Jahr (6 × 10 € × 12 Monate, Bruttopreis), im Tarif Verwalter-Plus höchstens 1.000,80 € (6 × 13,90 € × 12). Ab fünf Einheiten gibt es einen Mengenrabatt, den genauen Betrag zeigt der Preisrechner auf der Preisseite. Stellplätze und Garagen kosten pauschal 1 € je Stellplatz und Monat.

Die Vergütung des Verwalters gehört zu den Kosten der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer trägt sie nach seinem Miteigentumsanteil, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann aber beschließen, die Verwaltervergütung anders zu verteilen, etwa gleichmäßig je Einheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das liegt nahe, weil der Aufwand des Verwalters je Wohnung kaum von ihrer Größe abhängt.

Vermieter können die Kosten der WEG-Verwaltung nicht auf ihre Mieter umlegen. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). In der Hausgeldabrechnung des Eigentümers stehen sie deshalb bei den nicht umlagefähigen Kosten.