Auf einen Blick
Der Wirtschaftsplan schätzt, was die Gemeinschaft in einem Kalenderjahr ausgibt und einnimmt, und legt fest, wie viel jeder Eigentümer monatlich als Hausgeld vorauszahlt. Beschlossen werden nach § 28 Abs. 1 WEG die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Bei ihrer Höhe hat die Gemeinschaft viel Spielraum (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24). Damit das neue Hausgeld ab Januar gilt, sollten die Vorschüsse vor Jahresbeginn beschlossen sein; sonst sorgt ein Fortgeltungsbeschluss dafür, dass die bisherigen weiterlaufen.
Inhalt
- Was beschlossen wird
- Aufbau: Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne
- In sieben Schritten zum Plan
- Rechenbeispiel: WEG mit sechs Wohnungen
- Verteilerschlüssel
- Beschluss, Fälligkeit und Fortgeltung
- Worauf Sie 2027 achten sollten
- Muster: Beschluss über die Vorschüsse
- Den Wirtschaftsplan in wegportal24 erstellen
Für 2027 lohnt ein genauer Blick auf vier Posten: Heizkosten, Zähler, Versicherung und Rücklage.
Was beschlossen wird
Seit der WEG-Reform 2020 stimmen die Eigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan als Ganzes ab, sondern über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Plan ist die Rechengrundlage. Aufgestellt wird er vom Verwalter, in der Selbstverwaltung von dem Eigentümer, der das übernommen hat. Er gilt jeweils für ein Kalenderjahr (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Gibt es einen Verwaltungsbeirat, soll er den Plan vor der Abstimmung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 WEG).
Aufbau: Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne
Der Gesamtwirtschaftsplan listet alle erwarteten Einnahmen und Ausgaben, gegliedert nach Kostenarten:
- Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Müll, Allgemeinstrom, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Schornsteinfeger
- Heizung und Warmwasser bei einer Zentralheizung, dazu die Wartung
- Versicherungen: Gebäude, Haftpflicht, eventuell Glas
- Verwaltungskosten: Verwaltervergütung, Software, Kontoführung
- Kleinreparaturen
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Die Einzelwirtschaftspläne zeigen für jede Einheit ihren Anteil nach dem jeweiligen Verteilerschlüssel und daraus das monatliche Hausgeld. Kosten, die nur die eigene Wohnung betreffen, gehören nicht hinein. Die Grundsteuer zum Beispiel setzt das Finanzamt für jede Wohnung einzeln fest; sie ist kein Hausgeld.
In sieben Schritten zum Plan
- Vorjahreszahlen zusammentragen: Ist-Ausgaben der letzten Jahresabrechnung je Kostenart.
- Verträge durchsehen: Versicherungsprämien, Wartungsverträge, Energielieferung, angekündigte Preiserhöhungen.
- Bekanntes einplanen: Wartungen, Prüfpflichten, kleinere Reparaturen. Größere Vorhaben laufen besser über die Rücklage oder eine Sonderumlage.
- Rücklagenzuführung festlegen: Passt sie zum Zustand des Hauses? → Erhaltungsrücklage
- Verteilen: jede Kostenart nach ihrem Schlüssel auf die Einheiten.
- Monatsbeträge bilden und die Fälligkeit festlegen.
- Beirat prüfen lassen, zur Versammlung einladen und beschließen.
Rechenbeispiel: WEG mit sechs Wohnungen
Angenommen wird ein Haus von 1995 mit 480 m² Wohnfläche, Gas-Zentralheizung und einem Miteigentümer als Verwalter. Alle Werte sind Beispielwerte.
| Kostenart | Plan 2027 |
|---|---|
| Heizung/Warmwasser (Gas inkl. CO₂-Kosten) | 9.000 € |
| Wasser/Abwasser | 3.000 € |
| Gebäudeversicherung | 3.600 € |
| Hausreinigung | 1.800 € |
| Müllabfuhr | 1.200 € |
| Gartenpflege/Winterdienst | 900 € |
| Allgemeinstrom | 480 € |
| Wartung Heizung, Rauchmelder | 750 € |
| Verwaltung (Software), Kontoführung | 840 € |
| Summe Bewirtschaftung | 21.570 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage (12,50 €/m²) | 6.000 € |
| Gesamt | 27.570 € |
Einzelwirtschaftsplan für Wohnung 3 (MEA 180/1.000; für Wohnung 3 wird im Beispiel ein voraussichtlicher Anteil von 17 % an den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten angesetzt):
| Anteil | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Heizung/Warmwasser, voraussichtlicher Kostenanteil | 9.000 € × 17 % | 1.530,00 € |
| Alle übrigen Posten nach MEA | 18.570 € × 180/1.000 | 3.342,60 € |
| Jahresbetrag | 4.872,60 € | |
| Hausgeld im Monat | 4.872,60 € ÷ 12 | 406,05 € |
Abgerechnet werden Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch. Würde man den Vorschuss dafür nach MEA bemessen, müsste eine Wohnung mit hohem Verbrauch im Folgejahr viel nachzahlen. Den Anteil nehmen Sie am besten aus der letzten Heizkostenabrechnung, dort steht der Betrag der Wohnung einschließlich der Grundkosten. Der Anteil am Verbrauch allein reicht nicht, weil 30 bis 50 % der Kosten als Grundkosten verteilt werden, meist nach Wohnfläche. Die genaue Verteilung folgt in der Jahresabrechnung.
Verteilerschlüssel
Gesetzlicher Regelfall ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen, und die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Vor 2020 galt hier eine Unterscheidung: einfache Mehrheit für Betriebskosten, doppelt qualifizierte Mehrheit für Erhaltungs- und Baukosten im Einzelfall. Die gibt es nicht mehr. Nach dem BGH erfasst die Beschlusskompetenz auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23).
Übliche Schlüssel sind MEA, Wohnfläche, Anzahl der Einheiten, Personen, Verbrauch (etwa Wasser mit Zählern) oder ein fester Betrag je Einheit.
Beschluss, Fälligkeit und Fortgeltung
- Mehrheit: Der Beschluss über die Vorschüsse braucht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Als Umlaufbeschluss geht er auch, dann aber grundsätzlich nur mit Zustimmung aller (§ 23 Abs. 3 WEG).
- Fälligkeit: Die Eigentümer können beschließen, wann die Vorschüsse fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG), üblich ist der dritte Werktag eines Monats. Mit einem festen Fälligkeitstag kommt ein säumiger Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Fortgeltung: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass die Vorschüsse weitergelten, bis neue beschlossen sind. So entsteht keine Lücke, wenn die Versammlung erst im Frühjahr stattfindet.
- Anfechtung: Weil der Spielraum groß ist, hat eine Anfechtung nur ausnahmsweise Erfolg: wenn schon bei der Beschlussfassung erkennbar war, dass die Vorschüsse offensichtlich überhöht oder unangemessen niedrig sind (BGH, V ZR 108/24).
Worauf Sie 2027 achten sollten
- Heizkosten und CO₂-Preis. Im nationalen Emissionshandel gilt 2026 ein Preiskorridor von 55 bis 65 € je Tonne CO₂. Die Bundesregierung will ihn für 2027 beibehalten; Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz noch nicht verabschiedet (Stand Anfang Oktober 2026). Rechnen Sie mit dem oberen Wert. Der europäische Emissionshandel für Gebäude (ETS2) beginnt erst 2028.
- Fernablesbare Zähler. Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler müssen bis 31.12.2026 grundsätzlich fernablesbar sein. Umrüstung oder ein neuer Messdienstvertrag kosten Geld, das in den Plan gehört. → Zählerpflicht 2026
- Versicherungsprämien. Gebäudeversicherungen sind vielerorts deutlich teurer geworden. Warten Sie die aktuelle Beitragsrechnung ab oder fragen Sie beim Versicherer nach.
- Rücklage. Wurde im laufenden Jahr Geld entnommen, gehört die Zuführung auf den Prüfstand.
Muster: Beschluss über die Vorschüsse
TOP 4 – Beschluss über die Vorschüsse für 2027 (§ 28 Abs. 1 WEG)
Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage für das Kalenderjahr 2027 in der Höhe, die sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan vom [Datum] und den Einzelwirtschaftsplänen ergibt; beide sind dem Protokoll als Anlage beigefügt. Die Vorschüsse sind in zwölf gleichen monatlichen Teilbeträgen jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig. Die beschlossenen Vorschüsse gelten fort, bis die Eigentümer über die Vorschüsse für ein folgendes Kalenderjahr beschlossen haben.
Die Pläne gehören als Anlage zum Protokoll, damit auch ein späterer Käufer die Beträge nachvollziehen kann. Der letzte Satz ist der Fortgeltungsbeschluss: Er verhindert, dass im Januar 2028 kein Hausgeld mehr geschuldet ist, nur weil die nächste Versammlung im März stattfindet.
In der Praxis
Den Wirtschaftsplan in wegportal24 erstellen
In wegportal24 beginnt der Plan mit den Ist-Werten des Vorjahres, die als Vorschlag bereitstehen. Sie passen die Beträge an und wählen je Kostenart den Schlüssel: MEA, Fläche, Einheiten, Personen, Verbrauch oder einen festen Betrag. Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne gibt das Portal als PDF aus. Der fertige Plan lässt sich als Tagesordnungspunkt in die Versammlung übernehmen oder als Umlaufbeschluss verschicken. Nach dem Beschluss legt das Portal für jede Einheit zwölf monatliche Sollstellungen an, die in den offenen Posten erscheinen.
→ Funktion: Wirtschaftsplan · Hausgeld & Sollstellungen · Kostenlos starten
Häufige Fragen
Bis wann muss der Wirtschaftsplan beschlossen sein?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Sinnvoll ist der Beschluss vor Beginn des Kalenderjahres oder ein Fortgeltungsbeschluss, damit die Vorschüsse ohne Lücke geschuldet sind.
Darf das Hausgeld während des Jahres erhöht werden?
Ja. Reichen die Vorschüsse absehbar nicht, etwa weil die Energiepreise stark gestiegen sind, kann die Gemeinschaft auf Grundlage eines angepassten Wirtschaftsplans neue Vorschüsse beschließen.
Brauchen wir einen Wirtschaftsplan, wenn wir nur vier Wohnungen haben?
Ja. Ohne beschlossene Vorschüsse muss niemand Hausgeld zahlen, und die Gemeinschaft hat keinen Anspruch, den sie durchsetzen könnte.
Kann der Wirtschaftsplan per E-Mail beschlossen werden?
Als Umlaufbeschluss in Textform ja, grundsätzlich aber nur, wenn alle Eigentümer zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).