Auf einen Blick
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler fernablesbar sein; sind sie es nicht, dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen. Außerdem gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist gestrichen, ebenso die besonderen Pflichten für Gemeinschaften mit Etagenheizungen (§§ 71l, 71n GEG). Für Ihre WEG heißt das: die Zähler jetzt klären, anstehende Heizungsentscheidungen neu bewerten und die CO₂-Kosten im Wirtschaftsplan realistisch ansetzen.
Inhalt
Fernablesbare Zähler: was bis Jahresende gilt
Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es sich ablesen lässt, ohne die Wohnung zu betreten, in der Regel per Funk. Geräte, die seit Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen das bereits können. Für ältere Geräte endet die Übergangsfrist der Heizkostenverordnung am 31.12.2026. Ausgenommen sind nur Fälle, in denen die Nachrüstung technisch unmöglich oder unverhältnismäßig wäre.
Die Heizkostenverordnung kennt zwei Kürzungsrechte von je 3 % (§ 12 HeizkostenV), beide zulasten der vermietenden Eigentümer in Ihrer Gemeinschaft:
- wenn die Geräte nach dem 31.12.2026 nicht fernablesbar sind,
- wenn bei fernablesbaren Geräten die monatliche Verbrauchsinformation fehlt (§ 6a HeizkostenV), die in der Praxis der Messdienst liefert.
Häufig gehören die Geräte nicht der Gemeinschaft, sondern sind beim Messdienst gemietet. Die Umrüstung ist dann oft im Vertrag vorgesehen, passiert aber nicht von allein.
Checkliste für die WEG
- Beim Messdienst nachfragen: Welche Geräte sind verbaut, sind sie fernablesbar, wann ist die Umrüstung geplant, was kostet sie?
- Vertrag prüfen: Laufzeit, Gerätemiete nach der Umrüstung, Kosten der monatlichen Verbrauchsinformation. Die Heizkostenverordnung unterscheidet dabei zwei Verhältnisse: das zwischen Gemeinschaft und Eigentümern und das zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Über Auswahl und Anbringung der Geräte entscheidet die Gemeinschaft nach den Regeln des WEG, also per Beschluss (§ 3 HeizkostenV). Für gemietete Geräte verlangt § 4 Abs. 2 HeizkostenV außerdem, die Nutzer vorher über die Kosten zu informieren; widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig. Wie dieses Widerspruchsrecht in der WEG anzuwenden ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine Abstimmung aller Bewohner ersetzt den Beschluss der Eigentümer jedenfalls nicht. Informieren Sie früh, damit vermietende Eigentümer ihre Mieter einbinden können. Läuft der Vertrag aus, holen Sie Vergleichsangebote ein. Drei Angebote verlangt der BGH nicht in jedem Fall, wohl aber eine ausreichende Entscheidungsgrundlage (Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).
- Beschluss fassen: Umrüstung oder neuer Messdienstvertrag per Mehrheitsbeschluss. Mit drei Wochen Einladungsfrist und anschließendem Einbau wird die Zeit bis Jahresende knapp. Ein Umlaufbeschluss ist schneller, braucht aber die Zustimmung aller. → Versammlung einberufen · Umlaufbeschluss
- Kosten einplanen: Mehrkosten gehören in den Wirtschaftsplan 2027. → Wirtschaftsplan
- Termine abstimmen: Für den Einbau braucht der Messdienst meist einmal Zugang zu jeder Wohnung. Mieter rechtzeitig informieren.
- Dokumentieren: Einbauprotokolle und Gerätelisten zu den Unterlagen der Gemeinschaft nehmen.
Muster: Beschluss zur Umrüstung
Die Gemeinschaft beschließt, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Heizung und Warmwasser gemäß § 5 HeizkostenV bis spätestens 31.12.2026 auf fernablesbare Geräte umzurüsten. Beauftragt wird [Messdienst] nach dem Angebot vom [Datum] (Gerätemiete [Betrag] € je Gerät und Jahr bzw. [Betrag] € gesamt, Laufzeit [x] Jahre, monatliche Verbrauchsinformation inklusive). Die Kosten werden als Kosten der Verbrauchserfassung im Rahmen der Heizkostenabrechnung verteilt. [Name] wird ermächtigt, den Vertrag im Namen der Gemeinschaft abzuschließen und die Einbautermine abzustimmen.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz: was sich für WEGs ändert
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, seine Heizungsregeln wurden grundlegend geändert. Verkündet wurde die Änderung am 28.07.2026; weitere Regeln greifen gestaffelt in den kommenden Jahren.
Gestrichen sind:
- die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie zu betreiben,
- das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Heizkessel (§ 72 GEG a. F.),
- die Sonderpflichten für Gemeinschaften mit Etagenheizungen, also Bestandserhebung und Informationspflichten nach § 71n GEG und die Fristen für die Entscheidung über eine Zentralisierung nach § 71l GEG,
- die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Ein Wärmeplan der Gemeinde löst keine Heizungspflichten mehr aus.
Viele Ratgeber im Netz führen die Pflichten für Etagenheizungen noch auf. Sie gelten nicht mehr.
Neu ist:
- eine stufenweise steigende Beimischung klimaneutraler Brennstoffe für neu eingebaute fossile Heizungen ab 2029, die sogenannte Bio-Treppe, in Stufen bis 2040,
- eine grundsätzlich hälftige Teilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter ab dem 1.1.2028 für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen, bei Gas auch der Netzentgelte.
Was das für Ihre Gemeinschaft heißt: Steht eine neue Heizung an, schreibt das Gesetz weniger vor, rechnen muss die Gemeinschaft trotzdem. Vergleichen Sie die Varianten über die gesamte Nutzungsdauer: Anschaffung, Brennstoff, CO₂-Kosten, Wartung. Bei der Verteilung gilt: Werden Erhaltungskosten sonst nach Fläche oder MEA umgelegt, ist ein Wechsel auf die Zahl der Einheiten bei ungleich großen Wohnungen regelmäßig nicht ordnungsgemäß (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). → Erhaltungsrücklage & Sonderumlage
CO₂-Preis und CO₂-Kostenaufteilung
CO₂-Preis. 2026 werden die Zertifikate im nationalen Emissionshandel in einem Korridor von 55 bis 65 € je Tonne versteigert. Die Bundesregierung hat am 12.08.2026 beschlossen, diesen Korridor 2027 beizubehalten. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz noch nicht verabschiedet (Stand Anfang Oktober 2026). Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS2) greifen; wie sich die Preise dann entwickeln, ist offen.
Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Seit 2023 werden die CO₂-Kosten bei Wohngebäuden nach einem 10-Stufen-Modell geteilt (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Maßstab ist der jährliche CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche. Unter 12 kg trägt der Vermieter nichts, ab 52 kg trägt er 95 %.
Gegenüber seinem Mieter rechnet in einer WEG der vermietende Eigentümer ab. Die Berechnung können Messdienst oder Verwaltung übernehmen, verantwortlich für die Abrechnung bleibt der Vermieter. Gebraucht werden Brennstoffmenge, Emissionen und CO₂-Kosten aus der Brennstoffrechnung der Gemeinschaft, der Abrechnungszeitraum, die Gesamtwohnfläche des Gebäudes und der Kostenanteil der Wohnung. Geben Sie diese Angaben deshalb mit der Jahresabrechnung an alle Eigentümer weiter.
In der Praxis
Zähler und CO₂-Kosten in wegportal24
In wegportal24 erfassen Sie Zähler für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Strom und Gas je Einheit. Aus den Ständen zeigt das Portal eine unterjährige Verbrauchsübersicht mit dem Vergleich zur Vorperiode und zum Vorjahr. Die monatliche Verbrauchsinformation des Messdienstes nach § 6a HeizkostenV ersetzt das nicht. Heizkosten übernehmen Sie in die Jahresabrechnung per CSV-Import der Messdienst-Abrechnung oder verteilen sie selbst mit einem Verbrauchsanteil von 50 bis 70 %. Für vermietende Eigentümer rechnet das Portal die CO₂-Kostenaufteilung nach dem Stufenmodell für Wohngebäude; die Emissionen übertragen Sie aus der Brennstoffrechnung. An Prüf- und Wartungstermine wie die Heizungswartung erinnert das Portal, auch per E-Mail.
→ Funktion: Verbrauch & Zähler · CO₂-Kostenaufteilung · Kostenlos starten
Häufige Fragen
Wer kümmert sich um die Umrüstung, jeder Eigentümer oder die Gemeinschaft?
Bei zentraler Heizung und Warmwasserversorgung in der Regel die Gemeinschaft, denn sie entscheidet über die Verbrauchserfassung für das ganze Haus. Bei Etagenheizungen spielt die Heizkostenverordnung für die Verteilung meist keine Rolle.
Was kostet die Umrüstung?
Das hängt vom Messdienst, der Geräteart und dem Vertrag ab. Bei gemieteten Geräten fallen oft keine hohen Einmalkosten an, dafür eine laufende Miete. Fragen Sie konkret nach.
Muss unsere WEG wegen des neuen Gesetzes die Heizung tauschen?
Nein. Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Kessel (§ 72 GEG a. F.) ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Eine funktionierende Heizung darf weiter betrieben und repariert werden. Die Abgasgrenzwerte der 1. BImSchV, die der Schornsteinfeger misst, gelten weiter.
Gilt die 3-%-Kürzung auch zwischen den Eigentümern?
Nein. Zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft gilt das Kürzungsrecht ausdrücklich nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Kürzt aber ein Mieter, kann der vermietende Eigentümer unter Umständen Schadensersatz von der Gemeinschaft verlangen, wenn diese die Umrüstung pflichtwidrig versäumt hat.